他の共有者が住んでいる物件の共有状態を解消することはできるのか?

共有状態の物件に一部の共有者が居住している場合、他の共有者は当該物件を活用することができません。当該物件に居住している共有者から賃料の支払いもない場合には、他の共有者は単に管理責任を負担するだけになってしまいます。

このような状況については、協議や共有物分割請求によって共有状態を解消することをお勧めいたします。

原則として物件に居住する共有者を追い出すことはできない

共有物件に一部の共有者が居住しているために、他の共有者がその物件を活用できないとしても、原則として居住している共有者を強制的に追い出すことはできません。

共有者には共有物の全部について、その持分に応じた使用をする権原がある

民法249条によれば、各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができるとされています。

したがって、他の共有者を差し置いて共有物件に居住している共有者であっても、共有物を使用収益する権原に基づき居住していることになるので、当然にその明渡しを請求することができるものではないと解されています(最高裁昭和41年5月19日判決)。

ただし、共有者間で協議して決定した占有・使用者ではない共有者が当該物件に居住している場合や、他の共有者が占有・使用していた状態を強奪して居住を開始した場合など、共有者に対して明渡しを求めることができる場合もありますので、個別具体的な事情に応じて検討する必要があります。

なお、原則として強制的に明渡しを求めることができないというにとどまり、当該居住が完全に適法になるというわけではなく、後述のとおり、他の共有者は、賃料相当額の不当利得返還請求や損害賠償請求ができる可能性はあります。

賃料相当額を請求することは可能

共有物件に居住していない共有者は、居住している共有者に対して何ら請求することができないのかというと、そうではありません。共有物件に居住していない共有者は、居住している共有者に対して、自らの共有持分に応じた使用を請求することはできます。

共有物件に居住している共有者も、共有物件を単独で占有し、他の共有者による使用を妨げる権利はありません。

そうであるにもかかわらず、一部の共有者だけが共有物件に居住しているとすれば、他の共有者による使用が妨害されているということになります。

この場合、不当利得または不法行為に基づき、物件に居住している共有者に対して、賃料相当額の金銭を請求することができる可能性があります。

ただし、相続により物件の共有が生じた場合に、被相続人と相続人(共有者)がもともと同居していて被相続人の死亡後も居住しているといったケースにおいて、少なくとも遺産分割終了までの間は無償で当該物件を使用する旨の合意があったものと推認される旨の判断がなされた事例もありますので(最高裁平成8年12月17日判決)、個別具体的な事情に応じて検討する必要があります。

共有関係から離脱するための方法は?

他の共有者が居住している状態では、一般的に共有物件を適切に活用することは困難です。強制的に追い出すことができない場合には、第三者に賃貸して収益を得ることもできないため、共有持分の活用の道はかなり狭くなってしまいます。

この場合、以下の方法により共有関係から離脱するという手段が考えられます。

共有持分の買い取り交渉を行う

1つ目は、共有物件に居住している共有者に対して、ご自身の共有持分を買い取るように交渉する方法です。共有物件に居住している共有者にとっても、共有よりも単独所有の方が、トラブルが生じるリスクを防止できるメリットがあります。

また、共有持分を売却する立場としては、市場で売却しにくい共有持分を現金化できる点が大きなメリットです。

ただし、共有物件に居住している共有者が買い取り用の資金を準備しなければならないので、資金調達が難しい場合には、別の方法を選択する必要があるでしょう。

第三者に共有持分を売却する

共有持分自体は、当該共有持分を有する権利者の単独の判断により売却することが可能です。

そのため、共有持分の購入を希望する第三者がいる場合には、その第三者に共有持分を売却してしまうことも、共有関係から離脱するための有力な方法になります。

ただし、一般的には、共有関係に潜むトラブルが生じるリスクを敬遠する人が多いため、共有持分を単体で第三者に売却する場合の共有持分の売却価格は低く抑えられる傾向にあり、場合によっては買い手が付かないことも考えられます。

共有物分割請求を行う

共有持分の買い取り交渉や、売却先の選定がうまくいかない場合には、「共有物分割請求」を検討しましょう。共有物分割請求は、原則として、共有者がいつでも他の共有者に対して行うことができます(民法256条1項本文)。

共有物分割請求のメリットは、共有者全員の協議により、共有物件全体のもっともよい活用方法を模索することができる点です。

特に、共有物件全体を第三者に売却し、その代金を共有者間で分ける「換価分割」は、共有持分自体を単体で売却する場合よりも、各共有者が得られる分配金が高額になる傾向にあります。

また、共有物件に居住している共有者が、共有物件を手放すことを避けたいと考える場合には、他の共有者から共有持分を実質的に買い取る「代償分割」により、適正価格の代償金を支払うことで解決するケースも多いところです。

このように、共有物分割請求を行うことにより、すべての共有者にとって望ましい共有物件の活用方法を探ることができ、それぞれの共有者の利益を最大化することに繋がります。

共有物分割請求の手続きについて

共有物分割請求は、まずは共有者全員による協議によって行います。その際、前述の換価分割・代償分割や、共有物件自体を物理的に分割する「現物分割」を含めて、適切な共有物分割の方法を話し合うことになります。

もし協議がまとまらない場合、裁判所に対して共有物分割請求訴訟を提起し、法的手続により分割方法を争うという手段があります。

共有物分割請求訴訟に関する手続については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。

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共有状態の解消をご希望の方は弁護士にご相談ください

他の共有者が居住している物件の共有状態を解消するためには、得られる利益や共有者間の納得などの観点を考慮すると、まずは共有物分割請求を行うことをお勧めいたします。

共有物分割請求を行う場合、共有者全員の利害を勘案して、すべての共有者にとってメリットのある分割方法を模索することが大切です。

より良い共有物分割を実現するには、各共有者のニーズや物件の状態、売却市場の状況など、あらゆる観点からの検討・分析を行う必要があります。弁護士にご依頼いただければ、共有物分割請求に関する他の共有者との交渉について全面的に対応いたします。

また、不動産業者や不動産鑑定士・土地家屋調査士とも連携して、換価分割の前提となる市場調査や売却先の選定、代償分割の前提となる不動産鑑定の対応を行うことも可能です。

さらに、共有物分割請求の協議がまとまらなかった場合には、スムーズに訴訟手続へと移行できるメリットもあります。

共有物分割請求に関しては、弁護士がサポートできることがたくさんありますので、共有関係の解消をご希望の方は、ぜひ一度弁護士へご相談ください。

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