単独で共有持分を売却する場合の注意点

共有物件の全部の売却には、原則として共有者全員の同意が必要なので、意見に相違がある場合には売却が困難になってしまいます。

このような場合でも、共有持分自体を単独で売却することは可能です。

ただし、共有持分の売却には、現物(共有物件全体)を売却する場合とは異なる特有の注意点が存在します。

実際に共有持分の売却を検討する際には、できるだけ有利な条件で売却を実現するために、各注意点を踏まえて、事前に十分な検討を行いましょう。

共有持分の売却は単独で可能

共有物件の全部を売却する場合、民法上、共有者全員の同意が必要とされています(民法251条)。

これに対して共有持分は、権利者である共有者が単独で売却することが可能です。

他の共有者の反対により共有物件の全部の売却が実現できない場合には、上記の点を利用して、共有者自身が有する共有持分を売却することで、共有関係から離脱するという方法が考えられます。

単独で共有持分を売却する場合に注意すべき点は?

共有持分は単独の判断で売却することができるものの、実際に売却を行う際には、以下の各点に注意する必要があります。

共有持分の購入は敬遠されがち|買い手が付きにくい

物件を共有している状態では、共有者間で運用・処分などについての意思結集を行うことが必要です。

具体的には、「共有物の変更」に当たる行為(売却・用途変更・増改築など)には共有者全員の同意が必要になります(民法251条)。

また、「共有物の管理」に当たる行為(賃貸など)には、過半数の共有持分を有する共有者の同意が要求されます(民法252条)。

このような性質から、物件を共有している状態は、運用・処分の方法などについて共有者間での紛争を生じやすく、また物件をスムーズに活用することが難しいという問題点があります。

そのため、共有持分を購入して、見ず知らずの第三者と共有関係に入ることを敬遠する人が多く、共有持分の買い手はなかなか見つかりにくいのが実情です。

売却価格が安く抑えられやすい|相場価格を必ずチェック

共有持分に買い手が付きにくい理由とも関連しますが、共有持分は、通常の所有権に比べると制約が多い権利であるため、仮に買い手が見つかったとしても、売却価格は低く抑えられてしまう傾向にあります。

不動産業者の中には、転売等の目的で共有持分を取得する業者も存在しますが、その場合、相場よりもかなり安い買い取り金額を提示されることもあるため、十分注意が必要です。

もし共有持分を単独で売却しようとする場合には、物件全体や共有持分の市場価格を正しく把握したうえで、売却先候補が提示する見積もりが適正妥当であるかどうか、しっかりと検証しましょう。

共有者とのトラブルに注意

他の共有者に断りを入れることなく共有持分を売却した場合、残された他の共有者は、見ず知らずの第三者との間で物件を共有することになります。

その際、新たに共有関係に入った第三者により共有物分割請求が行われるなど、新たな共有者間で紛争が発生する可能性が高いです。

もし残された共有者が紛争に巻き込まれてしまった場合、共有持分を売却した人が恨まれてしまう結果にもなりかねません。

もちろん、共有持分の売却は法律上の権利なので、そのことで残された共有者に対して損害賠償義務などを負うことはありません。

しかし、他の共有者が身近な親族などの場合には、後の人間関係に影響が出ないように、事前に協議を行っておくとよいでしょう。

共有持分の売却先を適切に選ぶためのポイント

共有持分の売却を成功させるためには、適切な売却先の選定が何よりも大事なポイントになります。

共有持分の売却先を適切に選定するためには、以下の点に留意しておきましょう。

公正な見積もりを取得する

前述のとおり、共有持分は買い手が付きにくいため、不動産業者などが相場よりもかなり低い売却価格を提示してきた際に、安易に応じて売却してしまうケースがよくあります。

このような不動産業者などに不当に安く売却してしまうことを防ぐためには、共有物件それ自体はもちろん共有持分についても適正な相場価格を把握することが大切です。

弁護士にご相談いただければ、複数の不動産業者から見積もりを取得することもできますので、必要に応じてご相談ください。

できれば他の共有者に売却することが望ましい

不動産業者など、もともと物件と無関係の第三者が共有持分を購入しようとする場合には、転売等により差益を獲得する目的があるケースがほとんどのため、売却価格が低く抑えられる傾向にあります。

これに対して、他の共有者が売却先となる場合には、同じ共有者という対等な立場で売却交渉を行うことができ、売却価格も適正相場に近づきやすいというメリットがあります。

また、他の共有者に対する売却であれば、見ず知らずの第三者が新たに共有関係に入ることもないので、売却後に他の共有者との間にわだかまりが生じるリスクも軽減されます。

このように、もともと全く関係がない第三者よりも、他の共有者に対して共有持分を売却する方がメリットも大きく、かつ安心です。

そのため、可能であれば他の共有者に対する売却を目指して、交渉を持ちかけてみるとよいでしょう。

共有物分割請求を行うことも選択肢の一つ

他の共有者が共有持分の買い取りに応じてくれない場合には、共有物分割請求を行うことも選択肢の一つです。各共有者は、原則としていつでも、他の共有者に対して共有物の分割を請求できます(民法256条1項本文)。

共有物分割請求が行われた場合、共有者間の協議または訴訟により、以下のいずれかの分割方法が決定されます。

  • 現物分割・・・共有物件自体を物理的に分割する方法。土地の分筆などが現物分割に該当します。
  • 代償分割・・・共有者の一部が共有物件を取得し、他の共有者に対して代償金を支払う分割方法。
  • 換価分割・・・共有物件全体を売却し、その代金を共有者間で分割する方法。

上記のうち、代償分割または換価分割の方法によれば、共有物件全体の価格を基準として、共有持分を現金化できることになります。

この場合、共有持分を単独で売却するよりも有利な条件となるケースが多いため、共有物分割請求を行うことは有力な選択肢といえるでしょう。

共有物分割請求の手続の内容は専門的であり、丁寧な準備を必要とするため、事前に弁護士にご相談ください。

共有持分の売却・処分については弁護士にご相談ください

共有持分を単独で売却・処分する場合には、相場よりも低い価格で買い叩かれたりすることがないように、事前の情報収集をきちんと行うことが大切です。

また、場合によっては、共有物分割請求を通じて「代償分割」や「換価分割」を行う方が有利になるケースもあります。

そのため、共有持分の売却・処分をご検討中の方は、一度弁護士にご相談ください。依頼者様のご状況に合わせて、適切な方策をご一緒に検討いたします。

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