共有物件を独り占めして居住している共有者に家賃請求はできるか？
共有者全員の物であるはずの共有物件を、一部の共有者が独り占めして居住している場合、他の共有者は共有物件を活用することができません。
この場合、共有物件に居住している共有者に対して、賃料相当額の支払いを請求できる可能性があります。
共有物件は共有者全員に使用する権利がある
共有者には、共有物件の全部について、その持ち分に応じた使用をする権利が認められています（民法249条）。
つまり、共有持分割合が多いか少ないかにかかわらず、すべての共有者には、共有物全体を使用する権利があるのです。
しかし、一部の共有者だけが共有物件に住んでいるなど、共有物件を独占的に利用している場合、他の共有者による共有物件の使用が妨害されている状態といえます。
共有物件を独り占めして居住している共有者への対処法は？
共有物件を独り占めして居住している共有者がいる場合、他の共有者による共有物件の使用が妨害されている状態となっているため、法的に共有者としての権利を回復したいところです。
強制的に追い出すことはできない
しかしながら、共有物を独り占めして住んでいる共有者を、明渡請求によって強制的に追い出すことは原則としてできません。
最高裁の判例上、共有者である以上は共有物を使用収益する権原を有し、その権原に基づいて共有物を占有しているのであるから、当然に明渡しを請求できるわけではないとされているからです（最高裁昭和41年5月19日判決）。
ただし、例外として明渡しが認められる場合もあるため、個別具体的な事情に応じて検討する必要があります。
賃料相当額の請求は可能
明渡請求が認められないとしても、共有者には、他の共有者による使用を妨害して、共有物件を独り占めにする権利が与えられているわけではありません。
よって、一部の共有者が何の対価も支払わずに共有物件を独り占めすることは、他の共有者の利益を奪っている、他の共有者に対して違法に損害を与えていると評価することができます。
この場合、共有物件の使用を妨害されている共有者は、共有物件を独占している共有者に対して、不当利得（民法703条、704条）または不法行為に基づき、賃料相当額の金銭の支払いを請求することが可能です（民法709条）。
共有物件を独り占めする共有者に請求できる賃料の金額は？
共有物件を独り占めする共有者に対して賃料相当額の支払いを請求する場合、請求金額を明示する必要があります。
では、請求する賃料相当額はどのようにして求めればよいのでしょうか。
共有者間の合意があればその内容に従う
共有物件に住んでいる共有者と、それ以外の共有者の間における対価の精算は、第一義的には当事者間の合意によって行います。
双方の当事者（共有者）が納得できるのであれば、特に相場などを気にすることなく、どのような精算金額を設定しても問題ありません。
ただし、精算金額の決定に当たっては、双方の当事者（共有者）が希望額を提示して、それぞれの間で調整を行うことになります。
したがって、共有者間の関係性を踏まえつつ、結局ある程度は相場賃料を参考にして、精算金額を決めることになるでしょう。
合意がなければ相場賃料を基準に請求する
共有者間において、共有物件の使用対価に係る精算金額について合意が成立しない場合、最終的には訴訟手続を通じて、不当利得返還請求または不法行為に基づく損害賠償請求を行うことになります。
被告となる共有者自身が共有物件に居住している場合には、第三者から賃料を受け取っているわけではないので、客観的な使用利益相当額が明確に定まるわけではありません。
そこで、共有物件と類似した物件の市場における賃料等を参考にして、推計された相場賃料を不当利得（または損害）として請求することになります。
相場賃料を推計するに当たっては、以下の観点から類似した近隣の物件を複数探し、平均値をとる方法などが考えられます。
- ・土地面積または床面積
- ・立地
- ・用途
- ・権利関係 など
また、共有物件の価値に一定の割合をかけて賃料相当額を計算する方法もあります。
どのような計算方法が適しているかは、個別具体的事情により異なり、不動産業者による査定や不動産鑑定士による評価が必要な場合もありますので、詳細については弁護士にご確認ください。
他の共有者に対する賃料請求などは弁護士にご相談ください
他の共有者に共有物件を独り占めされている場合、法的な観点から適切な主張を行えば、賃料相当額の金銭の支払いを受けられる可能性があります。
ただし、共有者自身が共有物件に居住している場合、第三者から賃料が支払われているわけではないので、請求すべき賃料相当額をどのように計算すべきかが悩ましいポイントになります。
また、精算について共有者間で合意できない場合には、訴訟手続も視野に入れた対応が必要です。
このように、他の共有者に対する賃料請求などを行う場合には、法的に難しい検討・対応のポイントが存在するため、弁護士に相談することをお勧めいたします。
弁護士にご相談いただければ、共有者間における交渉・調整、請求すべき適正な賃料相当額の計算、交渉が妥結しない場合の訴訟手続きへの対応など、他の共有者に対する請求を全面的にバックアップいたします。
他の共有者による共有物件の独り占めにお悩みの方は、ぜひ一度弁護士にご相談ください。
