共有持分を適正価格で売却するには?共有物分割請求が適する理由

不動産などを複数人で共有している状態は、共有者間でのトラブルの原因となったり、共有物の機動的な活用も困難になるなどのデメリットがあります。

そのため、共有関係から生じるトラブルを回避したいとの思いから、共有持分を売却したいと考えるケースもあるでしょう。

しかし、共有には上述のようなデメリットがあることから、物件の共有は敬遠されがちであり、共有持分の買い手が付かない可能性も大いにあります。

この場合には、共有物分割請求を行うことにより、適正価格によって共有持分を処分できる可能性があります。

共有持分の処分には、なぜ共有物分割請求が適しているのか、その理由について詳しく見てみましょう。

共有物分割請求とは?

共有物分割請求とは、民法256条1項本文に基づき共有者の一部が他の共有者に対して、共有物の分割を請求することをいいます。

5年以内の期間を定めて分割を禁止する旨の合意(不分割特約)がある場合を除いて、共有者はいつでも共有物分割請求を行うことが可能です。

共有物分割請求における「代償分割」と「換価分割」

共有物分割請求によって共有持分を処分することには、共有物分割請求によらずに共有持分を単体で処分する場合と比較して、物全体の価格に応じた適正な対価が得られるというメリットがあります。

共有関係にはトラブルがつきものであるため、共有持分を売却する場合には、単純に対象物全体の価値に共有持分割合をかけた金額よりも割り引いた金額で売却されることが多いのが実情です。

これに対して、共有物分割請求では、物全体の価格を基準とした対価が得られるため、自ら共有持分を売却する場合に比べてリターンが大きくなりやすいのです。

ご自身が共有持分を手放すことを前提とした共有物分割の方法には、「代償分割」と「換価分割」の2つがあります。

それぞれの概要・メリット・手順について詳しく見てみましょう。

代償分割とは?

代償分割とは、共有者の一部が共有物の現物を取得したうえで、ほかの共有者に対して代償金を支払うことをいいます。

代償分割のメリット|物件の客観的価値に応じた適正な代償金が得られる

代償分割における代償金を計算する際には、たとえば不動産であれば、不動産業者の見積もりや鑑定評価などから導き出された、物件の客観的価値を基準とするのが一般的です。

当然、物件全体の市場価値が基準となりますので、共有持分単位で売却する場合に比べて高い評価額になることが予想されます。

また、代償分割では第三者による価値評価が行われるため、共有者間での公平を図りやすい点もメリットです。

代償分割の手順

不動産の代償分割を例として、代償分割の主な手順を解説します。

①どの共有者が不動産現物を取得するかについて、共有者間で合意する

現物を取得する共有者は、一人でも複数でも構いません。
しかし、共有状態を解消するという観点からは、一人の共有者が単独で取得するのが一般的です。

②不動産業者や不動産鑑定士などを通じて、不動産の価値評価を行う

弁護士に相談をすると、不動産の評価を依頼できる不動産業者や不動産鑑定士の紹介を受けることができます。

③②の評価額を基に、各共有者が取得する代償金の金額を決定する

一般的には、不動産の評価額に共有持分割合を乗じて、代償金の金額を計算します。
共有者間の合意によって別の定め方をすることも可能です。

④代償分割に関する合意書を作成する

万が一代償金の支払いが履行されない場合に備えて、公正証書の形式で作成しておくとよいでしょう。
公正証書の作成方法については、弁護士にご相談ください。

⑤合意書の内容に従って代償金の支払いが行われる

任意の支払いが行われない場合、公正証書に基づく強制執行の手続を行うことを検討します。

換価分割とは?

換価分割とは、共有物全体を第三者に売却し、その代金を共有者間で分けることをいいます。

換価分割のメリット|不動産全体を売却できる・売却先を選べる

換価分割では、物全体を一括で売却できるため、物全体の価値に対応した売却代金を得ることができます。

また、売り手である共有者が売却先を選ぶことができるため、市場原理が働き、より好条件での売却が実現できる可能性もあります。

換価分割の手順

不動産の換価分割を例として、換価分割の主な手順を解説します。

①換価分割について共有者間で合意書を締結する

換価分割を行う旨に加えて、その後の売却手続を円滑にするため、売却担当者・売却条件・期限・売却が成立しない場合の処理などについても規定しておきます。

②合意書の内容に従って売却活動を行う

不動産業者と相談しながら、売却先の選定や条件交渉を行います。弁護士に相談すれば、不動産業者を紹介してもらうことも可能です。

③共有者全員と買主の間で売買契約を締結する

売却先・売却条件が固まったら、不動産売買契約書を締結します。
契約書の内容に不備がないか、売主側にとって不利な条件が含まれていないかなどの点について法的に確認するため、弁護士に契約書のレビューを依頼することをお勧めいたします。

④売買契約に従って物件を売却する

不動産の売買を実行する際には、物件の引き渡しに加えて、所有権移転登記手続も必要です。
弁護士を通じて司法書士を紹介してもらえば、登記手続をスムーズに完了することができます。

⑤売却代金を共有者間で分ける

売却代金が振り込まれたら、それを共有者間で分配して、換価分割の手続は完了です。

共有物分割請求の協議が調わない場合には訴訟提起も可能

代償分割・換価分割を含めて、共有物分割の方法は、原則として共有者全員の協議により決定します(民法256条1項)。

しかし、分割条件について共有者間で折り合いがつかず、協議が決裂してしまうケースも存在します。その場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起して解決を目指すことになります。

共有物分割請求訴訟では、書面作成や証拠の準備などに多大な手間を要するほか、複雑な法的検討が必要になることもあるため、弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

共有物分割請求による共有持分の処分は弁護士にご相談ください

共有持分を処分する場合、共有物分割請求によって代償分割・換価分割を目指すことで、より有利な条件による処分が実現できる可能性が高まります。

共有物分割請求では、協議によって有利な分割方法を模索しつつ、協議が決裂した場合に備えて、訴訟を見据えた対応を行わなければなりません。そのため、共有物分割請求を行う場合には、協議段階から弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

弁護士にご相談いただければ、各共有物分割方法のメリット・デメリットを比較したうえで、事案に応じ、ご依頼者様にとってもっとも有利となる方法が何かを詳しく分析・検討することができます。

また、訴訟を含めた手続全般についてサポートを受けられる点も弁護士相談のメリットです。

共有持分の処分や、共有物分割請求をご検討中の方は、ぜひ一度弁護士にご相談ください。

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