共有土地の上に建物が存在する場合、共有の土地のみ売却することはできるのか?

相続などによって、別の人が所有する建物が存在する土地の共有持分を取得するケースがあります。

この場合、共有であるうえに賃借権(または地上権)の負担が存在するという二重の制約により、土地の共有持分をうまく活用することは容易ではありません。

このように、建物の負担が存在する土地の共有持分のみを取得したケースでは、共有持分を早めに現金化し、共有関係から離脱してしまうことが適切である場合があります。

ただし、建物の共有敷地(またはその共有持分)を処分する際には、多くの注意点が存在するので、事前に弁護士に相談することをお勧めいたします。

共有敷地そのものを売却することはできる?その方法は?

法律的には、建物とは別に敷地の所有権だけを売却することは可能です。

しかし、敷地が共有の場合には、売却の際に共有者間での意思決定が必要になります。

売却には原則として他の共有者の同意が必要

共有持分の売却(処分行為)は、民法上、「共有物の変更」に当たります(民法251条)。共有物の変更には、共有者全員の同意が必要となります。

したがって、共有敷地を売却する際には、他の共有者全員の同意を得なければなりません。

共有物分割請求により換価分割が認められることもある

しかし、共有者間で売却に関する意思決定(全員の同意取得)がうまくいかない場合には、いつまで経っても共有敷地を売却できないということになりかねません。

そこで各共有者には、原則として他の共有者に対して「共有物分割請求」を行う権利が認められています(民法256条1項本文)。

共有物分割請求とは、何らかの方法により共有物件を分割し、トラブルの火種になりやすい共有関係を解消するよう、他の共有者に対して求めることをいいます。

分割の方法としては、共有物件を物理的に分割する「現物分割」以外に、以下の方法も認められます。

・代償分割

→共有物件を一部の共有者のみが取得し、他の共有者に対して代償金を支払う分割方法です。

・換価分割

→共有物件全体を第三者に売却し、代金を共有者間で分配する分割方法です。

共有物分割の方法は、まずは共有者間の協議によって話し合われますが、協議が調わない場合には、裁判所に対して共有物分割請求訴訟を提起することも可能です(民法258条1項)。

仮に共有物分割請求訴訟において、換価分割を命ずる旨の判決が確定した場合には、他の共有者の同意がなかったとしても、共有敷地全体を売却することができます。

共有関係から離脱したい場合は共有持分の売却も検討すべき

しかし、共有物分割請求訴訟では、共有者間の利害調整を考慮して分割方法が決定されるので、常に換価分割が実現されるわけではありません。

したがって、共有敷地全体の売却について他の共有者の同意が得られない場合、ご希望に沿った形で共有関係からの離脱が実現できるかどうかは、どうしても不確実な部分が残ってしまいます。

そこで、共有敷地全体の売却について他の共有者の同意が得られないケースでは、共有持分を売却することも手段として検討すべき場合があります。

共有持分の売却は単独で可能

共有敷地全体を売却する場合とは異なり、共有持分の売却は、他の共有者の同意を得ることなく単独で行うことができます。

そのため、他の共有者が共有敷地全体の売却に反対している場合には、共有持分を売却することが、共有関係から離脱するための現実的な選択肢の一つとなります。

共有者または建物所有者への売却が一般的

共有持分の売却先としてまず有力なのは、共有敷地の他の共有者か、または建物の所有者です。共有敷地の共有者としては、見ず知らずの第三者が共有関係に入ってくるとトラブルに発展する可能性が高いので、自ら共有持分を買い取る方がリスクを抑えられます。

そのため、他の共有者において買取資金の融通がつく場合には、共有持分を買い取ることに応じてくれる可能性があります。

また、建物所有者は、建物だけでなく敷地の権利も取得して、不動産全体を使用収益するというニーズを持っている場合があります。

もしそうであれば、将来的に敷地全体を取得することを視野に入れて、共有持分を買い取ることについて意欲を見せてくるかもしれません。

第三者への売却は買い手が付かない可能性も

共有敷地の他の共有者や建物の所有者以外にも、全く関係がない第三者に対して共有持分を売却することもできます。

しかし、共有関係から生じるトラブルのリスクを警戒して、共有持分を積極的に買い取ろうとする人は少ないのが実情です。

そのため、共有敷地の他の共有者や建物の所有者以外の売却先を探そうとしても、なかなか買い手が付かない可能性があります。

不動産業者への売却時は価格などの条件に注意

不動産業者は、将来的に共有物分割請求を行って売却差益を得たり、他の共有者からも共有持分を買い取って物件全体を運用したりすることを目指して、共有持分の売却に応じるケースがあります。

しかし不動産業者は、共有持分の売り手側よりも不動産相場に関する情報の面で有利であることを利用して、相場よりも低い価格での売却を提案してくることも考えられます。

よって、不公平な取引によって知らないうちに損失を被ってしまうことがないように、不動産業者への共有持分の売却を検討する際には、価格などの取引条件について、十分に情報収集を行って対応することが大切です。

不動産業者に共有持分の売却を勧誘された場合における注意点は、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。

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共有不動産・共有持分の売却は弁護士にご相談ください

共有関係にある不動産を売却する場合、他の共有者との調整が必要になるほか、最終的には共有物分割請求訴訟を視野に入れた対応をとる必要があります。

また、もし共有不動産自体の売却交渉が円滑に進まないようであれば、共有持分の売却も検討すべきです。

しかし、共有持分の売却時には、不動産取引相場に関する情報収集を行い、不当に不利な条件による取引を受け入れてしまうことがないように十分注意しましょう。

共有不動産や、共有持分の売却をご検討中の方は、弁護士へのご相談をお勧めいたします。弁護士は、他の共有者などとの交渉・調整を代行し、スムーズな売却の実現に向けて尽力いたします。

また、必要に応じて不動産業者とも連携のうえで、公正な見積もりを取得し、適切な売却先の選定についてもサポートいたします。

さらに、万が一共有物分割請求訴訟に発展する場合でも、弁護士にご相談いただければスムーズに対応することが可能です。

共有不動産・共有持分の売却については、ぜひ一度弁護士にご相談ください。

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